Služnost je stvarna pravica na tuji stvari. Zagotavlja določeno oblast na stvari, vendar ne najširše, saj je širša lastninska pravica. Omejuje lastnika stvari, zato ne more obstajati na lastni stvari. Oblast nad stvarjo se v primeru služnostne pravice deli med lastnika stvari in služnostnega upravičenca.

Služnostna pot je stvarna služnost, to pomeni, da je ustanovljena v korist stvari. Pomeni, da lastnik gospodujočega zemljišča (to je tisto zemljišče, v korist katerega je služnostna pot ustanovljena, torej tisto, do katerega se pride po služnostni poti) lahko preko služečega zemljišča (tisto zemljišče, po katerem poteka služnostna pot) hodi oz. vozi, odvisno od tega, kako je služnostna pot določena. Lahko je določena zgolj za hojo, lahko pa tudi za vožnjo z vozili.

Služnost se pridobi na podlagi pravnega posla oz. pogodbe, s katerim se lastnika gospodujočega in služečega zemljišča dogovorita o ustanovitvi služnosti. Ta dogovor se mora nato vpisati v zemljiško knjigo.

Služnost nastane na podlagi sodnih ali upravnih odločb. To se zgodi v primeru, ko lastnik gospodujoče nepremičnine te brez služnosti na služeči nepremičnini ne more uporabljati.

Stvarna služnost se lahko pridobi tudi s prisposestvovanjem, tako, da je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost 20 let, lastnik služeče nepremičnine pa temu ni nasprotoval.

Poznamo dve kategoriji služnosti, in sicer osebne in stvarne.

Pri osebnih služnostih je služnostni upravičenec določena oseba, zato je služnost neprenosljiva. Med take spada užitek, raba in pa služnost stanovanja.

Druga vrsta so stvarne služnosti, ki so ustanovljene v korist določenega zemljišča, zato se lahko prenašajo skupaj z lastninsko pravico na nepremičnini. Gre za pravico lastnika kakšne nepremičnine (gospodujoče zemljišče) izvrševati za potrebe uporabe te nepremičnine določena dejanja na nepremičnini drugega lastnika.

Pomen pridobitve služnosti:

• na podlagi pravnega posla (pogodbe), s katerim se lastnika gospodujočega in služečega zemljišča dogovorita o ustanovitvi služnosti; pravni posel se vpiše v zemljiško knjigo;
• na podlagi sodnih ali upravnih odločb v primeru, ko lastnik gospodujoče nepremičnine te brez služnosti na služeči nepremičnini ne more uporabljati;
• s prisposestvovanjem, in sicer tako, da je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost 20 let, lastnik služeče nepremičnine pa temu ni nasprotoval;
• s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost v dobri veri.

Stvarne služnosti ni mogoče priposestvovati, če je lastnik gospodujoče stvari zlorabljal zaupanje lastnika ali neposrednega posestnika služeče stvari, če je služnost izvrševal s silo ali zvijačo ali če je bila služnost dovoljena do preklica.

Prenehanje služnosti:

• če se lastnika zemljišč dogovorita s pravnim poslom, ki ga je treba vpisati v zemljiško knjigo – izbris služnosti iz zemljiške knjige;
• če se lastnik služeče stvari izvrševanju služnosti upre, zaradi česar je lastnik gospodujoče stvari ne izvršuje tri leta;
• če se ne izvršuje v času, potrebnem za njeno priposestvovanje;
• na osnovi lastnikove sodne zahteve, da pravica stvarne služnosti preneha, če ta postane nepotrebna za uporabo gospodujoče stvari ali če se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena.

Če kdo lastniku gospodujoče nepremičnine neutemeljeno preprečuje izvrševanje služnosti, ima možnost vložiti tožbo, s katero zahteva, da se preprečevanje preneha.