Pojasnilo DURS, št. 4230-57/2009-2-04, 23. 4. 2009
Na vprašanje glede najemne pogodbe za poslovne prostore sklenjene z najemodajalcem,
ki deluje v svojem imenu za svoj racun, je dogovor, da se poleg najemnine placuje
ustrezen delež stroškov za elektricno energijo, vodo, cišcenje prostorov in komunalne
storitve. Problem je obracun zgoraj navedenih stroškov, saj najemodajalec od vseh
stroškov obracunava DDV po 20 % stopnji. Iz dopisa ni razviden pogodbeni odnos, zato
odgovarjamo na splošno:
Kadar najemodajalec najemniku posebej zaracuna najemnino ter posebej dobave blaga
in storitve, kot so: elektricna energija, voda, cišcenje prostorov in komunalne storitve,
mora obracunati DDV po stopnji, ki je predpisana za posamezno dobavo blaga ali
storitev. V tem primeru ni pravilno, da najemodajalec obracuna DDV po enotni stopnji 20
%. Pravilen obracun DDV je pomemben z vidika uveljavljanja pravice do odbitka DDV pri
najemojemalcu, saj ta lahko odbije le DDV, ki je obracunan po pravilni davcni stopnji.
Kadar so stroški elektricne energije, vode, cišcenja prostorov ali komunalnih storitev
vkljuceni v znesek najemnine, so po 2. tocki 44. clena ZDDV-1 obdavceni kot najemnina,
ki je oprošcena placila DDV ali pa v skladu s 45. clenom ZDDV-1 (izjava) obdavcena z 20
% DDV.
Glede obravnave dobav blaga in storitev z vidika obdavcitev z DDV so pomembna
pogodbena dolocila, ki jih najemodajalec in najemojemalec dolocita z najemno pogodbo,
v zvezi s pogoji zaracunavanja najemnin, nacinom in placevanjem najemnin ter z njo
povezanih stroškov.
Na podlagi prvega odstavka 587. clena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št.
97/07-UPB1) se z zakupno (najemno) pogodbo zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje,
da bo zakupniku (najemniku) izrocil doloceno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo
za to placeval doloceno zakupnino (najemnino).
V skladu z 2. tocko 44. clena Zakona o davku na dodano vrednost – ZDDV-1 (Uradni list
RS, št. 117/06 in 52/07) je placila DDV oprošcen najem oziroma zakup nepremicnin
(vkljucno z leasingom), razen:
nastanitvijo v pocitniških domovih, pocitniških kampih ali na prostorih,
namenjenih kampiranju;
Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost – Pravilnik (Uradni list RS, št.
141/06, 52/07, 120/07, 21/08 in 123/08) v prvem odstavku 73. clena pojasnjuje, najem
oziroma zakup nepremicnin iz 2. tocke 44. clena ZDDV-1 kot dajanje nepremicnin v
najem oziroma zakup. Vkljucuje tudi dajanje nepremicnin v podnajem.
Davcni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV dolocena v 2. tocki
44. clena ZDDV-1, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem
oziroma kupcem nepremicnine – davcnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka
celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oprošcene placila DDV,
obracunal DDV po predpisani stopnji. Davcni zavezanec tako obracuna DDV v skladu s
prvim odstavkom tega clena, ce sta z najemnikom oziroma kupcem nepremicnine pred
opravljeno dobavo podala skupno izjavo pristojnemu davcnemu uradu.
V primeru, ko pa davcni zavezanec vrednost storitev in blaga v zvezi z najemom
nepremicnine iz 2. tocke 44. clena ZDDV-1 vkljuci v znesek najemnine, so te storitve in
blago oprošcene placila DDV, torej nosijo usodo najema nepremicnine oziroma so
obdavcene po 20 % stopnji, ce so izpolnjeni pogoji iz 45. clena ZDDV-1.
Kadar pa davcni zavezanec posebej zaracunava najemnino, ki je po 2. tocki 44. clena
ZDDV-1 oprošcena placila DDV ter posebej za dobavo blaga in storitev (vodo, elektriko za
skupne prostore, ogrevanje, kanalizacijo, vzdrževanje naprav, dimnikarske storitve,
varovanje in podobno), je vsaka od teh dobav obdavcena z DDV po ustrezni davcni
stopnji.