Pojasnilo DURS, št. 4224-19/2006, 11. 9. 2006
Zavezanka je zastavila vprašanje, ali mora na znesek nadomestila za uporabo stavbnega
zemljišca (v nadaljevanju: NUSZ), ki ga zaracuna najemniku, obracunati tudi DDV, saj
ima z najemnikom v pogodbi dogovorjeno, da poleg najemnine, ki je z DDV obdavcena
na podlagi podpisane izjave o obdavcitvi, tudi NUSZ, za katero Davcna uprava RS njej
kot najemojemalcu izda odlocbo, placa najemnik.
Zavezanec za placilo NUSZ je neposredni uporabnik zemljišca oziroma stavbe ali dela
stavbe: imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma
poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice.
Davcni organ izda odlocbe o NUSZ po uradni dolžnosti na podlagi obcinskega odloka in
vrednosti tocke, ki veljata na dan 1. januarja leta, za katero se doloca nadomestilo.
NUSZ doloci zavezancem davcni organ na podlagi podatkov obcine do 31. marca za
tekoce leto oziroma v treh mesecih po prejemu podatkov, ki mu jih posreduje obcina,
kakor to doloca 396. clen Zakona o davcnem postopku – ZDavP-1.
Po Zakonu o davku na dodano vrednost – ZDDV (Uradni list RS, št. 21/06 – UPB4) ne
pomeni NUSZ placila za opravljeni promet blaga oziroma storitev. Ce se NUSZ
zaracunava najemniku, pa znesek NUSZ v skladu z dolocilom prvega in drugega odstavka
21. clena ZDDV povecuje davcno osnovo za obracun DDV od najemnine.
V skladu z 2. tocko prvega odstavka 27. clena ZDDV je najem nepremicnin, razen v
izrecno dolocenih primerih, oprošcen placila DDV. Ne glede na omenjeno dolocbo se
lahko najemodajalec dogovori z najemnikom nepremicnine davcnim zavezancem, ki ima
pravico do odbitka celotnega vstopnega DDV, da bo od prometa, ki bi moral biti oprošcen
placila DDV, obracunal DDV po predpisani stopnji.
Ce sta najemodajalec in najemnik podpisala skupno izjavo za obdavcitev, je najemnina
obdavcena in je DDV treba obracunati od davcne osnove, katere sestavni del je tudi
NUSZ. Ce izjave za obdavcitev nista podpisala, pa je najemnina oprošcena placila DDV,
to pomeni, da se DDV od celotnega zneska, ki pomeni davcno osnovo za zaracunano
najemnino, ne obracuna.
V konkretnem primeru bi se najemodajalec lahko skliceval, da je to nadomestilo placal v
imenu najemnika le, ce bi se odlocba o NUSZ glasila na najemnika; to je na podlagi
zgoraj navedenih dolocil seveda možno, ce se obcini sporoci, kdo je neposredni uporabnik
zemljišca oziroma stavbe ali dela stavbe. Najemodajalec bi potem lahko uporabil dolocilo
vštevajo zneski, ki jih davcni zavezanec prejme od svojega narocnika kot povracilo za
izdatke, ki jih je placal v njegovem imenu in za njegov racun in jih vodi v svojem
knjigovodstvu kot prehodne postavke.